Ayudando a las juntas directivas de condominios del Sur de la Florida a tomar control de su programa de seguros.

La ley de la Florida exige que toda asociación de condominio mantenga seguros y obliga a la junta, como fiduciarios, a obtener propuestas competitivas antes de colocar o renovar cobertura. La junta no puede simplemente renovar con el agente actual porque sea más fácil; debe demostrar que probó el mercado.

Un informe formal de comercialización de un corredor licenciado satisface este requisito, incluso cuando el resultado es quedarse con el agente actual. No probar el mercado expone a los miembros de la junta a responsabilidad personal si un propietario impugna la colocación después de una pérdida.

En resumen: una revisión independiente de comercialización protege personalmente a la junta, sin importar cuál agente termine suscribiendo la póliza.

El Proyecto de Ley del Senado 4-D (posterior a Champlain Towers) exige que toda asociación de tres o más pisos encargue un Estudio de Reserva de Integridad Estructural (SIRS) antes del 31 de diciembre de 2024, y cada 10 años a partir de entonces.

El SIRS cuantifica la condición y vida útil restante de los elementos estructurales y de capital principales (techo, plomería, eléctrico, impermeabilización, elementos estructurales) y las reservas necesarias para financiar su reemplazo.

Las aseguradoras ahora piden el SIRS antes de cotizar. Una asociación sin un SIRS completo verá un apetito más limitado de las aseguradoras y primas más altas.

En resumen: el SIRS ya no es opcional y afecta materialmente lo que el mercado asegurador le ofrecerá a su asociación.

El Estatuto de la Florida 553.899 exige una inspección Milestone de Fase 1 para cualquier edificio de tres o más pisos a la edad de 30 años (o 25 si está dentro de 3 millas de la costa), y cada 10 años a partir de entonces. La Fase 1 es una inspección visual realizada por un ingeniero o arquitecto licenciado.

La Fase 2 solo se requiere si la Fase 1 encuentra deterioro estructural sustancial e implica un análisis más profundo. El certificado de inspección debe presentarse ante el oficial de construcción local.

Las aseguradoras verifican que la inspección esté completa, y que cualquier problema estructural sustancial haya sido resuelto, antes de cotizar rascacielos costeros en la Florida.

En resumen: la inspección Milestone pasa de ser una tarea de cumplimiento a un requisito de acceso al mercado una vez que el edificio tiene cierta edad.

La póliza maestra de la asociación cubre la estructura del edificio, los elementos comunes, los contenidos comunes y la responsabilidad de la asociación. La póliza HO6 del propietario individual (o "walls-in") cubre los acabados interiores, propiedad personal, responsabilidad personal, evaluaciones por pérdidas y gastos adicionales de vivienda.

La línea entre ambas pólizas la define la Declaración de Condominio de la asociación. Muchas brechas de cobertura surgen cuando las juntas y los propietarios asumen que el otro lado cubre algo que en realidad nadie cubre.

En resumen: revise ambos lados en conjunto y eduque a los propietarios sobre cómo debe lucir su HO6 para alinearse con la póliza maestra.

Insurance-to-Value (relación valor asegurado vs costo de reemplazo) (ITV) es la relación entre el valor asegurado en su póliza y el costo real de reemplazo del edificio. Los costos de construcción en el Sur de la Florida han subido significativamente desde 2020, por lo que cualquier asociación con valores asegurados establecidos hace cinco años o más probablemente esté subasegurada hoy.

Cuando ocurre una pérdida cubierta, la aseguradora aplica una penalización de coaseguro si el ITV está por debajo del umbral de la póliza (típicamente 80% o 90%). Cada dólar pagado se reduce proporcionalmente.

En resumen: una tasación actualizada o un RCV (valoración de costo de reemplazo) es la única manera de saber dónde está parada realmente su asociación.

El formulario de mitigación de viento OIR-B1-1802 de la Florida documenta las características que reducen las pérdidas por viento: forma del techo, fijación del entablado del techo, resistencia secundaria al agua, protección de aperturas y conexión techo-pared.

Cada característica gana un crédito en la porción de viento de la prima. Un techo nuevo, en particular, puede generar una reducción de la prima del 20-25%, pero solo si el formulario se actualiza y se presenta con la solicitud de renovación.

En resumen: muchas asociaciones dejan ahorros significativos sin reclamar porque el formulario de mitigación de viento nunca se actualizó después de un reemplazo de techo o instalación de persianas.

El seguro de Directores y Oficiales (D&O) protege a los miembros individuales de la junta de reclamaciones de responsabilidad personal derivadas de sus decisiones en la junta. Reclamaciones comunes: propietarios alegando discriminación en aprobaciones, proveedores disputando decisiones de contrato y alegaciones de incumplimiento del deber fiduciario.

Sin D&O, los activos personales de los miembros de la junta quedan expuestos. Una póliza D&O adecuada incluye costos de defensa (a menudo la mayor exposición), excepciones amplias de asegurado contra asegurado y cobertura completa para todas las posiciones de la junta.

En resumen: verifique los límites, retenciones y exclusiones anualmente. La cobertura D&O es una de las líneas más pasadas por alto y más consecuentes del programa.

Un esfuerzo serio de renovación requiere mínimo de 90 a 120 días antes de la fecha de renovación. El cronograma típico:

• 120 días antes: finalice loss runs, SOV (Cédula de valores) y documentos de ingeniería
• 90 días antes: el sometimiento se libera a los mercados
• 60 días antes: respuestas de las aseguradoras analizadas
• 45 días antes: cotización preferida seleccionada; BOR (Broker of Record) firmado si se cambia de corredor
• 30 días antes: instrucciones de vinculación emitidas

En resumen: empezar más tarde de 60 días prácticamente garantiza que se quede con el agente actual porque el cronograma no permite una comercialización adecuada.

La ley de la Florida exige compensación laboral para cualquier empleador con cuatro o más empleados (tiempo completo o parcial). Para asociaciones de condominios con personal en sitio (administrador del edificio, mantenimiento, seguridad, encargado de piscina) la compensación laboral típicamente es obligatoria.

Incluso cuando el personal lo proporciona un proveedor contratado, la asociación debe verificar la cobertura de compensación laboral del proveedor y requerir certificados de seguro. La exposición sin seguro de compensación laboral puede resultar en órdenes de cese de trabajo y responsabilidad personal para los miembros de la junta bajo el Estatuto de la Florida 440.

En resumen: incluso asociaciones que creen no tener empleados, a menudo sí los tienen bajo las definiciones estatutarias de la Florida. Vale la pena confirmarlo.